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06 Feb 2019

Importantes Novedades En La Regulación De Las Viviendas Vacacionales En Canarias

Publicada en Legal y Fiscal, Noticias
Ramón Sánchez Bruhn
Ramón Sánchez Bruhn Cárdenas Inmobiliaria
En diciembre 2018 y enero 2019, respectivamente, el Tribunal Supremo ha dictado sendas sentencias en contra del Gobierno de Canarias por la regulación vigente de las viviendas vacacionales. Estas sentencias anulan los siguientes preceptos de dicha regulación:  
  • PROHIBICION DE LA VIVIENDA VACACIONAL EN ZONAS TURISTICAS: dicha prohibición ha sido anulada de forma muy clara y contundente por el Tribunal, por “infringir claramente la libertad de empresa y la libertad de prestación de servicios, limitando la oferta turística sin justificación suficiente”.
  En la práctica esto significa que cualquier vivienda legal, con independencia de su ubicación, puede ser destinada a dicha actividad. No obstante, hay que ser cautos en los casos de complejos turísticos con autorización de categoría hotelera o extrahotelera en los cuales opere un explotador turístico cumpliendo el “principio de unidad de explotación” definido en la Ley de Ordenación del Turismo de 1995. Según dicho principio, la actividad turística en un establecimiento turístico tiene que realizarse por una única empresa explotadora, que debe tener un acuerdo para explotar más del 50% de las unidades en dicho complejo. Alquilar una vivienda vacacional de forma individual en un complejo en el que una empresa explotadora gestione más del 50% de las unidades iría en contra del principio de unidad de explotación, y las interpretaciones sobre si esta nueva jurisprudencia elimina o no dicho principio son dispares. Consideramos que lo más prudente en este momento sería no destinar a VV un apartamento situado en un complejo donde opere una empresa explotadora que esté ejerciendo bajo el cumplimiento de dicho principio.  
  • PROHIBICIÓN DEL ALQUILER PARCIAL DE VIVIENDAS O “BED&BREAKFAST”: citamos textualmente un extracto de la segunda sentencia “no hay razones para exigir a un cliente que solo desea contratar una habitación para alojarse, asumir el coste del arrendamiento de la totalidad de la vivienda, si el propietario desea ofrecerle este servicio. La norma persigue de manera evidente evitar que se ponga en el mercado un producto que por su precio reducido compita con la oferta de alojamiento hotelero, lo cual lesiona la libre competencia. “
  Existe por tanto la posibilidad de ofrecer en alquiler vacacional solo parte de una vivienda, o habitaciones de la misma.
  1. EFECTOS DE LA DECLARACION RESPONSABLE DE INICIO DE ACTIVIDAD: la segunda sentencia recalca claramente que para iniciar la actividad turística es suficiente con presentar la “declaración responsable de inicio de actividad”, tras la cual la administración (Cabildo Insular) inscribirá la vivienda en el correspondiente registro. Dado que se vienen produciendo retrasos de varios meses en dicha inscripción y asignación del número de registro, existía la duda de si había que esperar a dicha resolución por parte de la administración para poder iniciar la actividad.
Queda claro por tanto que para alquilar una vivienda turísticamente, no es necesario obtener ningún tipo de licencia (término frecuentemente usado, de forma errónea), es suficiente presentar la declaración responsable comunicando al Cabildo Insular el inicio de dicha actividad. Recordamos también que esto solo es necesario si se realiza publicidad o promoción de dicha vivienda en alquiler, si Vd. alquila su propiedad a su círculo de amigos o conocidos sin realizar publicidad, no necesita realizar ningún trámite ni acceder a ningún registro, tan solo declarar los ingresos y pagar los impuestos correspondientes. En conclusión, tras estas modificaciones legales, actualmente puede alquilar su vivienda en Canarias turísticamente bajo una regulación bastante sencilla y fácil de cumplir. Es previsible no obstante que en un futuro próximo el Gobierno de Canarias trate de endurecer la regulación, introduciendo más requisitos. Dichos cambios solo afectarían a las viviendas que se registren después de aprobarse la nueva regulación, no a las anteriores, por ello este es un buen momento para adquirir su vivienda vacacional y registrarla bajo la normativa actual.

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