Das Neueste Über Die Regelung Der Ferienvermietung Auf Gran Canaria

Dieser Artikel erklärt die heutige Situation mit der Regelung der Ferienwohnungen auf Gran Canaria und  wie sie auf Immobilieneigentümer auswirkt.

• Die  geltende Verordnung aus 2015 ist  noch in Kraft, und Bemühungen um Änderungen derselben scheinen gescheitert zu haben.  
• Es sind verschiedene Regelungsvorschläge, die Änderungen sowohl an der staatlichen als auch der regionalen Gesetzgebung erfordern, und sie würden viele von den aktuellen Unsicherheiten beseitigen.  
• Eigentümer von Immobilien auf touristischem Boden haben nun eine Möglichkeit, auf gerichtlichem Wege Ihre Wohnung als Ferienwohnung registrieren zu lassen.

Frühere Vorgänge der Regulierung der Ferienvermietung auf Gran Canaria

Die Problematik begann  2013 mit der von der Zentralen Regierung eingebrachten Reform des  Mietgesetzes (LAU) die festlegte, dass: “Die vorübergehende Überlassung der Nutzung einer ganzen möblierten und zur sofortigen Nutzung ausgestatteten Wohnung, die über touristische Offerte  bietende Kanale zu einem lukrativen Zweck vermarktet und geworben wird”  vom diesem Gesetz ausgeschlossen und nun durch die touristischen Vorschriften reguliert wird, eine Sache wofür jede Autonomische Regierung zuständig ist. Damit schob der Staat die “heisse Kartoffel”  der Regulierung des wachsenden Phänomens der Ferienwohnung von sich weg,  ein sehr komplizierte Sache mit vielen Interessenkonflikten wegen deren Auswirkungen auf:

• Die Interessen des traditionellen Hotelgewerbes,
• Den freien Wettbewerb und das Recht auf Privateigentum
• Den Immobilienmarkt, da sie in gewissen Zonen einen spekulativen Effekt auf die Preisen hat und  auch die Wohnungsnachfrage beinflusst.
• Probleme des Zusammenlebens in Gebäuden,  in denen Ansässige und Touristen mit diversen Gewohnheiten und Zeitplänen einen selben Raum teilen.

Versuche, die Ferienvermietung auf den Kanaren und in Spanien zu regeln

Seit der Reform des Mietgesetzes 2013, haben verschiedene Autonomische Regionen Regelungen erlassen,  die es nicht geschafft haben, zwischen den Interessen von allen Beteiligten eine geeignete Ausgeglichenheit zu erlangen, zumal sie zugunsten des traditionellen Hotelgewerbes ziemlich einschränkend sind. Ausserdem dürfen die Autonomische Regionen in Fragen der Regeln für Eigentümer-gemeinschaften nicht eingreifen, diese richten sich  nach dem Wohnungseigentumsgesetz, das auf höherer Ebene steht. Dieses Gesetz erlaubt nicht, das Problem effektiv zu behandeln, weil viele Beschlüsse der Einstimmigkeit bedürfen, und diese kann unmöglich erreicht werden, wenn Eigentümer entgegengesetzte Interesse haben. Auf den Kanaren insbesondere hatte 2015 die Autonomische Regierung das aktuelle Dekret verabschiedet, welches die Ferienwohnungen regelt. Es ist sehr bestritten, weil es die Aktivität auf Boden, das für touristische Nutzung bestimmt ist bzw. sich  touristischen Siedlungen befindet, verbietet, weil hier davon ausgegangen wird, dass der Tourismus in diesen Zonen auschliesslich über traditionelle „professionelle“ Veranstaltern betrieben werden soll, und nicht direkt von Privateigentümern. Gegen diese Regulierung  sind bereits mehrere Gerichtsurteile gesprochen worden, und zwar wegen Verstoss gegen den freien Wettbewerb, und man wartet zur Zeit auf eine Entscheidung des Oberen Gerichtshofes. Seit 2015 haben zahlreiche Branchen die Kanarische Regierung darum ersucht, die besagte Regulierung abzuändern,  aber obwohl sie sich dazu bereit erklärte, war es erst im Juni 2018, dass sie und zwar in unoffizieller Form ein erstes „Arbeitsdokument“ veröffentlichte.  Dieses entfachte noch mehr Kritik, weil es zunächst das Verbot auf weitere Gebiete noch erstreckte, und dabei eine eventuelle künftige Zulassung dem Kriterium der Behörden von niederem Rang (Inselregierungen und Gemeinden) überliess . Nach den strömenden Kritiken an dem besagten “Arbeitsdokument” scheint die Kanarische Regierung auf die Idee verzichtet zu haben, die aktuelle Regulierung zu ändern. Man sollte auch betrachten, dass die gegenwärtige Legislaturperiode im Frühjahr 2019  beendet wird.

Eine mögliche Lösung für die Unsicherheiten der Ferienwohnung

In diesem Moment fordern sowohl die Kanarischen Inseln als auch andere Autonomische Regionen,  dass die Zentrale Regierung mit einer Änderung von diversen staatlichen Gesetzen eingreift, um das Problem auf nationaler Ebene (wo es entstand) zu lösen und in diesem Sinne finden  Besprechungen bereits statt. Als Handlungsoptionen werden betrachtet:

• Für Eigentümergemeinschaften einen Rechtsrahmen zu verschaffen, damit eine qualifizierte Mehrheit (3/5 der Eigentümer) entscheiden kann, ob es da Ferienwohnungen geben darf oder nicht.  
• Das Mietgesetz zu ändern, indem 3 verschiedenen Arten von Mietverhältnissen anerkannt werden:  langfristige Miete (als Hauptwohnung), saisonbedingte mit mittlerer Mietdauer (ab 15 Tagen) und kurze Ferienaufenthalte (weniger als 15 Tage).  Das Letztere sollte sich nach der speziellen autonomischen Tourismusgesetzgebung richten, und für die ersten Zwei sollte das Mietgesetz gelten.

Unserer Meinung nach, werden diese Änderungen ermöglichen, die Zunahme der Ferienwohnung auf einer natürlichen und ausgewogenen Weise  zu regulieren. Besonders im Süden von Gran Canaria, wo längere Aufenthalte während der Wintermonate typisch sind, wird dies die Unsicherheit beseitigen und vielen Privateigentümern, die ihr Eigentum Teil des Jahres für Aufenthalte von mittlerer Dauer vermieten möchten, Gewissheit verschaffen, sie werden dies nämlich tun können, ohne von zu strengen Vorschriften abhändig zu sein.

Derzeitig geltende Vorschriften auf Gran Canaria

In der Zwischenzeit, bleibt das autonomisches Dekret aus dem Jahre 2015 ganz in Kraft. Daher ist die Ferienvermietung  von Wohnungen und Appartements, die in Wohnsiedlungen gelegen sind, vollkommen möglich.  Es ist ebenso klar, dass Wohnungen, die nach der geltenden Verordnung eingetragen werden, auch bei einer künftigen Änderung der Verordnung fest etabliert bleiben. Was  Immobilien  auf touristischem Boden angeht  (die nicht Anlagen angehören, die von dem dem Grundsatz der “einheitlichen Bewirtschaftung” bedingt sind), haben  Gerichtsentscheidungen in letzter Zeit einen Weg eröffnet, um die Eintragung von Wohnungen zur touristischen Nutzung  zu bekommen, allerdings durch ein einfaches Gerichtsverfahren (Verwaltungsprozess), das der Eigentümer im eigenen Namen einleiten soll.  Über “Asociación Canaria del Alquiler Vacacional ASCAV” (Kanarischer Ferienvermieterverband) www.ascav.es kann man zu vernünftigen Preisen  den nötigen Rechtsbeistand bekommen,  ohne Gewährleistung, aber doch mit einiger Erfolgswahrscheinlichkeit.