Siste Nytt Angående Regler For Kortidsutleie Av Eiendom

Denne artikelen forklarer hvordan situasjonen er rundt loven om kortidsutleie av eiendom på Gran Canaria, og hvordan dette rammer boligeierne.

• Reglene fra 2015 er fortsatt gjeldende, og anstrengelsene for å endre dem ser ut til å ha stagnert.
• Foreslåtte nye reguleringer krever endringer i både nasjonale og regionale regler, men ville ha løst mange av de nåværende usikkerhetene.
• Eiere på Gran Canaria med boliger på turistgrunn, har per i dag muligheten til å gå rettens vei for å få sin eiendom registrert til turistbruk.

Bakgrunnen om loven for kortidsutleie av eiendommer på Gran Canaria

Dagens usikkerhet rundt loven for kortidsutleie av eiendommer på Gran Canaria og Spania, startet i 2013 med reformen av den nasjonale loven om urbane leieavtaler (LAU) i regjeringen i Madrid. Denne reformen fastslo at «Midlertidig/korttidsbruk av en hel eiendom som er innredet og utstyrt for umiddelbar bruk, og som det markedsføres eller reklameres for via offentlige turististkanaler med sikte på fortjeneste», vil bli utelukket fra loven og i stedet bli regulert av turistregler fastsatt av hver autonom region. Denne endringen betydde at den spanske regjeringen ga fra seg ansvaret  for denne «varme poteten» det var å lage regler for det voksende fenomenet av kortidsutleie, som er meget kompleks da den påvirker:

• Den tradisjonelle hotellsektoren
• Fri konkurranse og rett til privat eiendom
• Eiendomsmarkedet, da korttidsutleie i enkelte områder har en spekulativ effekt på priser og påvirker boligbehovet/boligmarkedet.
• Problemer med bofellesskap i eiendommer som deles av både fastboende og turister, der hver enkel har ulike behov, vaner og døgnrytme.

Forsøk på å regulere kortidsleie på Gran Canaria og Spania

Siden reformen av LAU i 2013, har flere autonome regioner innført reguleringer som ikke klarte å balansere alle parters interesser og pleide å være ganske til fordel for den tradisjonelle hotellbransjen. Et annet problem er at autonome regioner ikke har noen stemmerett hva angår reglement for sameier, ettersom disse er regulert av den nasjonale loven Ley de Propiedad Horizontal. I sin nåværende form dekker ikke denne loven tilstrekkelig problemer som måtte oppstå som følge av kortidsutleie, da det kreves at alle eiere i et sameie er enige om endringer i vedtekter, noe som er umulig å oppnå da eierene har ulike interesser. I 2015 godkjente den kanariske regjeringen de nåværende regler som gjelder for kortidsutleie. De er kontroversielle, da de forbyr aktivitet på tomter som er klassifisert til turistbruk og i turistområder. Ideen bak denne restriksjonen er at turisme i disse områder kun skal drives av tradisjonelle og «profesjonelle» operatører, og ikke direkte av private eiere. Reglene fra 2015 har allerede mange rettslige kjennelser mot seg, der de anklages for å bryte mot fri konkurranse. Uansett så har disse dommene blitt anket, og venter nå på den endelige dommen i høyesterett. Mange sektorer har bedt om at den kanariske regjeringen endrer loven fra 2015, og den har vært åpen for reform. Alikevel var det ikke før i juni 2018 at et første utkast av et uoffisielt «arbeidsdokument» ble publisert. Dette utkastet ledet til enda mer kritikk da det i begynnelsen utvidet forbudet mot kortidsutleie til å gjelde enda flere områder, samt foreslo at den endelige beslutningen om å tillate kortidsutleie skulle i fremtiden bestemmes av de lokale myndigheter, slik som Øyråd og Kommuner. Etter denne bølgen av kritikk mot «arbeidsdokumentet», virker det som den kanariske regjeringen har gitt opp ideen om å endre dagens forskrifter. Vær oppmerksom på at den sittende regjeringens periode ender våren 2019, med påfølgende nytt valg.

En potensiell løsning på usikkerheten rundt kortidsutleie

Per i dag krever både de Kanariske Øyene og andre autonome regioner, at staten inntrer med en endring av ulike nasjonale forskrifter for å løse problemet på et statlig nivå (hvor det hele startet i utgangspunktet). Møter foregår allerede i denne sammenhengen, og følgende vurderes:

• Gi de ulike sameier (sameie i komplekser) et lovverk som gjør det mulig for et kvalifisert flertall (3/5 av eierne), og selv bestemme om de skal tillate kortidsutleie i sitt samfunn eller ikke.
• Endre loven om urbane leieavtaler (LAU), så den inneholder tre ulike former for utleie: langtidsutleie (som fast bopel), sesongbasert utleie med middels varighet (mer en 15 dager), og kortidsutleie (under 15 dager). De to første ville da bli regulert av loven om urbane leieavtaler (LAU), mens den siste vil bli underlagt mer spesifikke turistiske forskrifter bestemt av regionale myndigheter.

Etter vår mening, vil disse  endringene gjøre det mulig å regulere ferieboliger og kortidsutleie på en mer naturlig og balansert måte. Spesielt for den sørlige delen av Gran Canaria, som er preget av langtidsopphold i vintermånedene, vil dette fjerne usikkerheten og gi trygghet til mange eiere som ønsker å leie ut eiendommen i deler av året. De foreslåtte endringene vil da tillate dem å gjøre det uten å være underlagt strenge regler.

Gjeldende forskrifter på Gran Canaria

Enn så lenge, er det den kanariske regjeringens forskrifter fra 2015 som gjelder. Det betyr at kortidsutleie av boliger og leiligheter på boligområder er tillatt. Det er også klart at eventuelle eiendommer som er registrert som fritidsboliger i henhold til gjeldende regelverk, vil beholde  sin status i tilfelle fremtidige reguleringsendringer. Når det gjelder eiendommer på turistgrunn (som ikke ligger i turistkomplekser underlagt prinsippet om profesjonel «enhetlig operatør»), har nylige rettsavgjørelser åpnet for muligheten til å kunne skaffe seg utleieregistrering  gjennom en enkel rettslig prosedyre (administrativ rettssak), som eieren selv må presentere. Gjennom den kanariske foreningen for kortidsutleie ASCAV (www.ascav.es), kan man få juridisk assistanse til rimelige priser. Resultatet ikke garantert, men har en rimelig sannsynlighet for suksess.