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06 Feb 2019

Wichtige Entwicklungen Bei Den Regelungen Für Ferienwohnungen Auf Den Kanarischen Inseln

Veröffentlicht in Recht & Steuern, Nachrichten
Ramón Sánchez Bruhn
Ramón Sánchez Bruhn Cardenas Immobilien
In Dezember 2018 bzw. Januar 2019 hat der spanische Oberste Gerichtshof wegen der bisher geltenden Regelungen für Ferienwohnungen zwei Urteile gegen die Kanarische Regierung verkündet. Diese Urteile erklären die folgenden Vorschriften aus dem Gesetzestext für nichtig:
  • VERBOT FÜR FERIENWOHNUNGEN INNERHALB VON TOURISTISCHEN GEBIETEN: dieses Verbot ist vom Gerichtshof eindeutig und in schüssiger Weise annulliert worden, “wegen groben Verstosses gegen Gewerbe- und Dienstleistungsfreiheit und Einschränkung des touristischen Angebotes ohne ausreichende Rechtfertigung“.
In der Praxis bedeutet dies, dass jede legale Wohnung, ganz unabhängig von der Lage, für diese Tätigkeit bestimmt werden kann. Man soll aber vorsichtig sein in dem Fall von touristischen Anlagen, die als Hotel oder Beherbergungsbetrieb zugelassen sind und von einem touristischen Betreiber nach dem „Grundsatz der einheitlichen Bewirtschaftung” betrieben werden. Dieser Grundsatz wird im Kanarischen Tourismusgesetz von 1995 definiert, und bestimmt daß die touristische Vermietung in solchen Anlagen durch einen einzigen professionellen touristischen Unternehmer betrieben werden muß, und dieser muß mindestens 50% der Appartements innerhalb der Anlage betreiben. Die Vermietung einer Ferienwohnung auf individueller Basis würde gegen dieses Prinzip verstossen; ob durch diese neue Rechtsprechung der „Grundsatz der einheitlichen Bewirtschaftung“ abgeschafft wird oder nicht, ist eine Frage, die unterschiedlich interpretiert wird. In diesem Moment halten wir es für ratsam, ein Appartment als Ferienwohnung nicht zu vermieten, wenn es in einer Anlage liegt, die von einem touristischen Unternehmer in Befolgung des besagten Grundsatzes betrieben wird.
  • VERBOT DER TEIL- ODER ZIMMERVERMIETUNG VON WOHNUNGEN ODER “BED&BREAKFAST”: wir zitieren wörtlich einen Ausschnitt aus dem zweiten Urteil: “es gibt keinen Grund dafür, von einem Kunden den Mietpreis für die ganze Wohnung zu verlangen, wenn er nur ein Zimmer als Unterkunft wünscht, und der Eigentümer bereit ist, ihm diesen Service zu bieten. Was mit der Vorschrift eindeutig bezweckt wird, ist zu vermeiden, dass ein Produkt auf den Markt kommt, das wegen seines reduzierten Preises mit dem Angebot an Hotelunterkunft konkurriert, und so etwas schadet den freien Wettbewerb.
Demzufolge besteht die Möglichkeit, nur einen Teil einer Wohnung oder einzelne Zimmer in der Wohnung zur Ferienvermietung anzubieten
  1. AUSWIRKUNGEN DER VERANTWORTLICHEN ERKLÄRUNG ÜBER BEGINN DER AKTIVITÄT: das zweite Urteil betont ausdrücklich, dass es für den Beginn der touristischen Aktivität genügt, die sogenannte “verantwortliche Erklärung über Beginn der Aktivität“ einzureichen, woraufhin die Behörde (Cabildo, d.h.Inselrat) die Wohnung in das entsprechende Register einzutragen hat. Da die besagte Eintragung und Zuteilung der Registernummer sich bisher monatelang verzögert haben, bestand der Zweifel, ob man für den Beginn der Aktivität gezwungen war, auf diese Entscheidung der Behörde zu warten.
Um eine Wohnung touristisch zu vermieten ist es demzufolge klar, dass es nicht erforderlich ist, irgendeine Lizenz (das Wort wird oft irrtümlich benutzt) zu besorgen, es genügt, die verantwortliche Erklärung einzureichen und somit beim Inselrat (Cabildo) den Beginn der Aktivität anzumelden. Wir erinnern auch daran, daß dies nur notwendig ist wenn Sie Ihre Ferienwohnung inserieren oder in irgendeiner Form vermarkten. Wenn Sie Ihre Wohnung in Ihrem Bekannten- oder Freundeskreis vermieten (Mund zu Mund) und keine Werbung machen, brauchen Sie keinerlei Anmeldung oder Registrierung vorzunehmen, lediglich Ihr Einkommen erklären und die entsprechenden Steuern bezahlen. Schlussfolgerung; nach diesen legalen Änderungen können Sie derzeit Ihre Wohnung auf den Kanaren unter ziemlich einfachen und leicht zu erfüllenen Regeln touristisch vermieten. Es ist aber zu erwarten, dass die Kanarische Regierung in nächster Zeit versucht, die Regeln strenger zu machen und mehr Erfordernisse zu verlangen. Solche Änderungen sollen aber nur die Wohnungen betreffen, die nach Geltungsdatum der neuen Regelungen registriert werden, nicht die vorher eingetragenen; daher ist die Zeit jetzt gerade richtig, um Ihre Ferienwohnung zu erwerben und sie gemäss der aktuellen Gesetzgebung eintragen zu lassen.

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